Le syndic coopératif est un modèle d’autogestion qui permet de gérer sa copropriété sans passer par un syndic professionnel. Comment fonctionne un syndic coopératif ? Quel est son rôle ? Voici les réponses à toutes vos questions.
Définition du syndic coopératif
Le modèle du syndic coopératif est prévu par l’article 17-1 de la loi de 1965. Conformément à ce texte de loi, le syndic coopératif est un modèle d’autogestion de la copropriété.
Pour rappel, toute copropriété doit être gérée par un syndic : une copropriété sans syndic est, par extension, illégale.
Toutefois, il existe plusieurs modèles de syndics de copropriété. Parmi eux : le syndic coopératif. Dans le cadre d’un syndic coopératif, c’est le conseil syndical qui est élu en assemblée générale et qui s’occupe de nommer le syndic. Ce dernier joue alors le rôle du président du conseil syndical et du syndic de copropriété. On l’appelle président-syndic.
Mais comme son nom l’indique, le syndic coopératif implique une gestion de copropriété collaborative. Cela signifie que tous les membres du conseil syndical vont participer à la gestion de la copropriété et se répartir les tâches en fonction de leurs affinités.
Bon à savoir : Dans le cadre d’un syndic coopératif, la constitution d’un conseil syndical est obligatoire.
Les missions du syndic coopératif
La principale mission du syndic coopératif est de représenter le syndicat des copropriétaires dans tous ses actes et ses actions en justice.
Par ailleurs, le syndic coopératif doit assurer la bonne tenue de l’immeuble et particulièrement des parties communes. À ce titre, il peut par exemple exiger des travaux urgents si la sécurité de l’immeuble et/ou des copropriétaires est menacée. Il s’agit par exemple d’escaliers branlants qui entraîneraient la chute d’un ou plusieurs résidents de l’immeuble.
Le syndic coopératif est également en charge de collecter les charges auprès des copropriétaires de l’immeuble en envoyant des appels de fonds chaque trimestre. Il se charge de tenir les comptes de la copropriété.
Il doit également convoquer une assemblée générale annuelle par an minimum durant laquelle les comptes sont approuvés et le budget prévisionnel de l’année à venir, voté.
Enfin, le syndic coopératif s’engage, en acceptant sa mission, d’exécuter les décisions votées en assemblée générale et de faire respecter les dispositions du règlement de copropriété.
L’organisation en syndic coopératif
La loi ne fixe pas de seuil minimal ni maximal pour les conseils syndicaux. Toutefois, en pratique, si vous envisagez de passer en syndic coopératif, il faudra vous assurer d’être un certain nombre pour vous répartir correctement les tâches.
Concernant le nombre idéal, cela dépend de la taille de la copropriété et des dossiers en cours. Si vous habitez une copropriété de 5 lots sans impayés ni travaux à venir, deux membres au conseil syndical suffisent pour assurer la gestion de la copropriété. En revanche, si vous vivez dans une copropriété de 100 lots avec un ravalement de façade en cours, nous vous conseillons d’être au moins 5 au conseil syndical.
Voici un exemple d’organisation optimal pour bien gérer sa copropriété en syndic coopératif :
- Un pôle dédié aux relations avec les prestataires : suivi des travaux, mise en concurrence des prestataires, renégociation des contrats avec les fournisseurs, accueil des artisans, etc. ;
- Un pôle dédié à la comptabilité et aux finances : envoi des appels de fonds, gestion des impayés ;
- Un pôle dédié aux formalités administratives : immatriculation de la copropriété, convocation de l’assemblée générale, envoi du procès-verbal ;
- Un pôle dédié à la communication pour tenir informé toute la copropriété de vos actions !
Comment changer de syndic et passer en syndic coopératif ?
Auparavant, il était obligatoire que le règlement de copropriété mentionne la possibilité de passer en syndic coopératif pour pouvoir recourir à ce mode d’autogestion. Mais depuis la réforme de la copropriété, entrée en vigueur le 1er juin 2020, cette obligation a été levée pour permettre d’adopter ce modèle vertueux plus facilement !
Désormais, il vous suffit de :
- Mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale annuelle la résolution de changement de syndic et de passage en syndic coopératif. Pour ce faire, vous devrez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à votre syndic actuel ;
- Voter le changement de syndic lors de l’assemblée générale. La majorité absolue est requise conformément à l’article 25-1 de la loi de 1965. C’est pourquoi, pour mettre toutes vos chances de votre côté, nous vous conseillons de discuter en amont avec les copropriétaires de votre immeuble ! ;
- Récupérer les archives auprès de l’ancien syndic et les fonds éventuels de la copropriété.
Et voilà ! Vous pouvez démarrer votre mandat en tant que syndic coopératif.
Syndic coopératif, syndic bénévole et syndic professionnel : quelles différences ?
Il existe trois modèles différents de syndic de copropriété. Pour vous aider à faire votre choix, nous allons les explorer plus en détails :
- Le syndic de copropriété professionnel : c’est le mode de gestion traditionnel. Dans ce cas, vous déléguez la gestion de votre copropriété à une société externe, appelée cabinet de syndic ou régie immobilière.
Bon à savoir : Si vous faites appel à un syndic professionnel, assurez-vous qu’il possède une carte professionnelle et une garantie financière ! Vous pouvez également vous référer au contrat type décrit par le décret du 26 mars 2015 pour vérifier que votre syndic est en conformité avec la loi.
- Le syndic de copropriété bénévole : c’est lorsqu’un seul copropriétaire est élu pour administrer la copropriété. Si ce modèle de syndic permet de réaliser des économies significatives, la charge de travail est souvent lourde pour le syndic bénévole en place ;
- Le syndic de copropriété coopératif : dans ce cas-là, plusieurs copropriétaires (les conseillers syndicaux) administrent la copropriété. Ils peuvent ainsi se répartir les tâches selon leurs affinités respectives. Ce modèle vertueux vous permet non seulement de réaliser des économies significatives et pérennes mais également de reprendre le contrôle de votre copropriété sans avoir à y investir trop de temps !
