La SCI ou société civile immobilière est une société civile de patrimoine et non commerciale titulaire de la personnalité morale. Elle se constitue d’au moins deux associés en vue d’optimiser leur investissement immobilier et donne lieu à un contrat de société. La responsabilité des associés est non solidaire et indéfinie.
Statut SCI : quelles caractéristiques ?
Patrimoine personnel des associés protégé : du fait que la SCI détienne le bien immobilier en qualité de personne morale, son patrimoine est distinct de celui des associés. En conséquence, les créanciers doivent se retourner, d’abord, contre la SCI lors d’un litige.
Responsabilité indéfinie : la responsabilité des associés est indéfinie puisque si la SCI ne dispose pas de fonds suffisants pour rembourser sa dette, il sera ordonné à l’associé d’injecter la somme sur le compte de la SCI.
Responsabilité non solidaire : les associés ne sont pas tenus d’être solidairement responsables devant leurs dettes.
Statut SCI : quels avantages ?
Fiscalité avantageuse : lorsque l’on choisit d’opter pour un statut SCI, l’avantage réside dans la possibilité de choisir un type d’imposition favorable à sa société.
L’option pour l’Impôt sur les sociétés (IS) permet à la SCI de n’être imposée que sur son résultat net de toutes charges, y compris d’amortissement de l’immeuble. De plus, les bénéfices réalisés par une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés sont taxés au taux réduit de 15% sur les premiers 38.120 euros, au taux de 28% pour les 500 000 premiers euros et au taux de 31 % pour les montants supérieurs en 2019. Cependant cette option est irrévocable, il sera donc impossible de changer de type d’imposition.
En principe, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. La personne qui crée un statut SCI peut jouir du régime d’abattement sur les plus-values immobilières auquel sont soumis les particuliers. Elle bénéficiera d’une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières après 22 années de détention et d’une exonération totale après 30 années de détention. En outre, dans le cas où la SCI serait déficitaire, la quote-part de déficit est imputable sur le revenu global des associés jusqu’à 10.700 euros.
Transmission du patrimoine simplifiée : la création d’une SCI limite les litiges portant sur la transmission de l’héritage à l’issue d’une succession non organisée notamment lorsque les héritiers partagent un bien immobilier commun. À travers le statut SCI, ce bien fera l’objet de parts sociales divisées, de manière à ce que chaque héritier puisse totalement jouir de ce bien.
Par ailleurs, la transmission peut être simplifiée pour les parents qui décident de conserver la maîtrise d’un bien immobilier tout en distribuant les parts sociales à leurs enfants. Ce montage permet également aux parents de sortir ce bien immobilier de leur IFI(imposition sur la fortune immobilière).
De plus, le barème de taxation des donations est similaire à celui des taxations de succession c’est la raison pour laquelle les frais de transmissions sont faibles et donc avantageux pour les parties prenantes de la SCI.
Statut SCI : les inconvénients
La responsabilité indéfinie : bien que les associés ne soient pas solidaires devant leurs dettes et que la SCI soit une personne morale dont le patrimoine est distinct de celui des associés, en cas de difficulté financière, si la SCI est incapable de rembourser sa dette, l’associé concerné par le litige devra engager son patrimoine personnel pour recourir au paiement.
La réunion en Assemblée générale : les statuts SCI déterminent les personnes habilitées à convoquer en Assemblée. Ces réunions font l’objet de débats sur des problématiques spécifiques et sont présidées par le Gérant à la demande d’un des associés sous forme de lettre recommandée. Il s’agit de procédures rigides et de ce fait, contraignantes. En effet, chaque année, dans les six mois de la clôture de l’exercice, il incombe au gérant de présenter les comptes pour approbation par l’assemblée des associés. La convocation est adressée par lettre recommandée quinze jours au moins avant la date de réunion. La convocation à l’assemblée générale doit impérativement contenir l’ordre du jour. Les décisions des associés prises en assemblée ou par consultation écrite donnent lieu à l’établissement de procès-verbaux (PV) signés par le gérant. Les associés peuvent être consultés par correspondance, à condition que ce soit prévu par les statuts.
Par ailleurs, la tenue d’une comptabilité commerciale est obligatoire si la SCI prévoit une imposition à l’IS. Dans tous les cas, la comptabilité est nécessaire afin que les associés puissent connaitre leurs droits, qu’il y ait de nouveaux associés et que les comptes-courant soient valorisés. Pour déterminer son résultat comptable, la SCI doit comptabiliser les produits et les charges concernant l’exercice comptable.
Difficulté pour la cession des parts : la cession de parts sociales implique l’accord unanime des associés sauf si les statuts SCI prévoient une majorité moins élevée et doit faire l’objet de publicité.
