Envie de vous offrir une maison à la campagne ? Un coin tranquille rien qu’à vous ? En plus d’un havre de paix pour vos vacances, une résidence secondaire peut constituer un excellent investissement pour l’avenir. À condition de trouver le bon financement !
Un prêt immobilier classique, avec des banques plus exigeantes
La première chose à savoir lorsqu’on achète une résidence secondaire, c’est que les conditions d’emprunt sont les mêmes que pour n’importe quel achat immobilier. La seule différence, c’est que les banques peuvent se montrer plus exigeantes face à un projet secondaire, sachant que vous avez probablement un autre crédit en cours.
Bien calculer sa capacité d’emprunt
Bien avant de vous lancer dans une demande de prêt immobilier, si ce n’est avant de partir à la recherche du bien idéal, vous devez d’abord déterminer votre capacité d’emprunt. Obtenue à partir du rapport entre vos revenus et vos charges récurrentes, elle vous permet de savoir quelles mensualités vous pouvez supporter… et donc quel montant vous pouvez emprunter ! C’est à partir de cette donnée que vous allez pouvoir véritablement préciser les contours de votre projet, autrement dit, le type de bien auquel vous pouvez prétendre.
Un taux d’endettement à ne pas dépasser
Pour calculer votre capacité d’emprunt, les banques se basent sur votre taux d’endettement. De manière générale, celui-ci ne peut dépasser les 35 %, soit un peu plus d’un tiers de vos revenus.
Pour calculer votre taux d’endettement, les banques considèrent vos charges fixes, essentiellement, vos autres crédits. Or, quand on achète une résidence secondaire, c’est que l’on est déjà propriétaire de sa résidence principale ! Et bien souvent, qu’on est en train de rembourser un premier crédit immobilier qui pèse lourdement sur son taux d’endettement.
Vous devez donc vous assurer que vous disposez de la marge nécessaire pour souscrire à un nouvel emprunt, d’autant plus pour l’achat d’une résidence secondaire. Si les banques acceptent parfois d’aller au-delà des fameux 35 % d’endettement maximum pour un premier achat, c’est extrêmement rare pour une résidence secondaire !
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) autorise en effet des dérogations, à hauteur de 20 % des dossiers acceptés par les banques, mais celles-ci s’adressent essentiellement au financement du premier achat d’une résidence principale.
Des frais annexes à prendre en compte
Une résidence secondaire est un rêve pour beaucoup de Français, mais c’est aussi un bien coûteux ! Rénovation, entretien courant, charges de copropriété, taxes… vous devez prendre en compte de nombreux frais annexes pour évaluer le vrai coût de votre résidence secondaire, au-delà du prix d’achat et des frais de notaire.
D’autant plus que de nombreuses aides dont vous avez pu bénéficier pour votre résidence principale, comme les aides pour la rénovation énergétique, ne s’appliquent pas à votre résidence secondaire.
Monter son dossier de demande de prêt pour une résidence secondaire
Face à des banques plus exigeantes, financer l’achat d’une résidence secondaire peut s’avérer plus compliqué que pour votre résidence principale. Vous devez donc être particulièrement pointilleux au moment de monter votre dossier de prêt, qui doit être irréprochable. Il peut même être judicieux d’apporter des pièces supplémentaires, pour montrer aux banques que vous avez bien évalué l’ensemble des frais inhérents à votre future résidence secondaire.
Bien définir son projet
Pour vous accorder un prêt immobilier, les banques doivent s’assurer qu’elles ne prennent aucun risque à vous prêter de l’argent. Vous devez donc leur prouver que votre projet est solide et mûrement réfléchi. Vous devez penser à tout ! Une des questions auxquelles il est nécessaire de réfléchir, c’est la question du type de location de votre résidence secondaire. Sera-t-elle vide tout le temps où vous n’y serez pas ? Comptez-vous faire de la location courte durée ? Ou un bail étudiant pour pouvoir en profiter l’été ?
Pour les banques la location de votre résidence secondaire peut être un vrai argument, puisque les loyers perçus pourront être utilisés pour rembourser vos mensualités.
La question de la garantie de prêt
Il existe différents types de garanties pour garantir votre prêt immobilier auprès de la banque.
Comme vous disposez probablement déjà de votre résidence principale, vous pouvez par exemple demander un crédit hypothécaire, qui permet de financer l’achat de votre résidence secondaire grâce à votre résidence principale. Cependant, cette garantie est assez risquée, puisqu’elle accorde à la banque le droit de saisir et revendre votre résidence principale en cas de défaut de paiement.
Pour réduire les risques, vous pouvez demander à souscrire à des garanties plus classiques, telles que la caution mutuelle auprès d’un organisme de caution, ou bien une caution solidaire auprès d’un particulier aux revenus suffisants.
L’assurance de prêt immobilier pour une résidence secondaire
Une assurance de prêt est obligatoire pour financer l’achat d’une résidence secondaire, au même titre que pour une résidence principale. Vous avez ainsi la possibilité de souscrire à l’assurance proposée par votre banque, ou bien à une autre assurance de votre choix.
Bien qu’il n’existe pas d’exigences particulières pour l’achat d’une résidence secondaire, le fait que ce type d’achat soit généralement effectué après 40 ans peut donner lieu à des surprimes liées à l’âge, et donc une assurance plus chère que celle que vous avez pu souscrire lors de votre premier achat.
