La transmission du patrimoine immobilier est centrale dans les affaires de succession familiale. Complexe et chronophage, la transmission immobilière peut également s’avérer coûteuse en raison de la fiscalité en vigueur sur les droits de succession. Pour pallier ces différentes contraintes, il existe une mesure d’optimisation fiscale : le démembrement de propriété.
En quoi consiste le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété est un procédé légal permettant de scinder une propriété immobilière en deux. Ainsi, dans un cadre normal, un bien immobilier est composé de deux éléments : la nue-propriété d’un côté et l’usufruit de l’autre.
L’usufruit caractérise le fait de pouvoir profiter du bien, d’y loger, mais aussi de l’exploiter afin de toucher des loyers.
La nue-propriété de son côté offre la capacité de vendre le bien, de le modifier ou de le détruire.
Un démembrement de propriété consiste donc à dissocier l’usufruit de la nue-propriété. Il s’opère le plus souvent dans le cadre de donation ou d’héritage, mais également à l’acquisition d’un bien avec les avantages financiers qui lui incombe.
Pourquoi acquérir une propriété en démembrement ?
L’acquisition en démembrement d’une propriété immobilière permet d’éviter toutes les contraintes immobilières traditionnelles. Ainsi, pendant une période comprise entre 15 et 20 ans, le propriétaire d’un bien en démembrement ne possède de droit que sur la nue-propriété, l’usufruit restant à la charge du bailleur. Au terme de cette période de démembrement, le bailleur est tenu de restaurer le bien et de le rendre au nu-propriétaire qui en devient alors le propriétaire exclusif.
Ce procédé est avantageux pour l’acquéreur puisque la valeur du bien va croître pendant la période de démembrement. À terme, il est possible de faire une plus-value de 30 à 40%. Cette période permet également à l’acquéreur d’éviter le règlement de taxes foncières, mais aussi de l’impôt sur la fortune immobilière.
Ce type d’investissement permet ainsi d’optimiser sa fiscalité tout en faisant fructifier son patrimoine immobilier.
Quel est l’intérêt du démembrement dans le cadre d’une succession ?
Le démembrement immobilier est également tout indiqué dans le cadre d’une succession de patrimoine. Ainsi, il est possible d’avoir recours au démembrement de propriété lors de la succession afin que les héritiers n’aient pas à supporter l’entièreté des droits de succession sur la valeur du bien.
Le donateur conserve ainsi l’usufruit de son bien et fait don à ses héritiers de la nue-propriété. En réalisant cette opération, les héritiers deviennent nus-propriétaires du bien et bénéficient de droits de donations réduits, indexés à la valeur de la nue-propriété.
Au terme de ce processus de donation démembrée, le plus souvent au décès de l’usufruitier, l’héritier devient le propriétaire exclusif du bien et n’a pas à payer de droit de succession sur l’usufruit du bien.
La transmission en démembrement : un processus qui doit être discuté !
Dernier point important, le propriétaire d’un bien souhaitant le léguer en démembrement doit en faire part à ses héritiers. En effet, d’un point de vue légal, si l’une des parties s’oppose à cette démarche de démembrement, la vente du bien est naturellement annulée.
De même, le démembrement est une opération sur laquelle aucun retour en arrière n’est possible. La décision du lègue de la nue-propriété d’un bien doit donc être murement réfléchie étant donné qu’une fois la transmission entamée, l’usufruitier n’est plus propriétaire du bien.
