Comment réduire ses impôts grâce à l’immobilier ?
L’immobilier reste une valeur refuge pour une majorité de Français : 67 % d’entre eux y voient le placement le plus sûr (1). Mais la sécurité est loin d’être son seul atout. Investir dans la pierre permet de se constituer un patrimoine, de toucher des revenus réguliers et de s’assurer une rente pour l’avenir, mais aussi de réduire ses impôts par le jeu des mécanismes de défiscalisation immobilière et des amortissements de charges.
Investir dans l’immobilier : une façon de réduire ses impôts
Certes, l’immobilier est un placement sécurisant. Avec un rendement brut qui varie de 4 à 7 %, l’investissement locatif a plus qu’une longueur d’avance sur les livrets d’épargne et les assurances-vie. C’est aussi l’occasion de se constituer un patrimoine durable et d’en tirer des revenus sur le long terme. Mais on oublie trop souvent qu’il s’agit également d’un excellent moyen de réduire ses impôts.
En effet, dans certains cas de figure, le fait d’investir dans l’immobilier (locatif le plus souvent) permet de défiscaliser une partie de ses revenus soumis à l’impôt, par le jeu des réductions, des déductions, des amortissements de charges ou des reports du déficit foncier. Même si ces différents mécanismes sont soumis au plafonnement des niches fiscales (pour un maximum de 10 000 € par an), ils restent particulièrement séduisants pour le contribuable.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière
La crise du logement dans l’Hexagone a poussé les pouvoirs publics à prendre des décisions en faveur de l’investissement locatif. Pour encourager la construction d’habitations neuves, ils ont créé des dispositifs de défiscalisation immobilière permettant aux investisseurs (particuliers comme professionnels) d’obtenir des réductions d’impôt en contrepartie de la mise en location des biens acquis.
Certains sont bien connus du grand public, comme le Pinel dont les médias parlent régulièrement ; d’autres sont plus discrets, mais pas moins intéressants, à l’image du Censi-Bouvard ou du récent Denormandie. Tous permettent de réduire ses impôts de façon conséquente en investissant dans un bien immobilier à mettre en location.
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Ces dispositifs ont un point commun : ils sont agrémentés de conditions strictes à remplir pour bénéficier des avantages fiscaux prévus. Obligation d’investir dans le neuf ou dans l’ancien à rénover, mise en location d’un certain type de logement (vide, meublé, en résidence de services), engagement locatif pour une durée déterminée à l’avance (jusqu’à 12 ans en Pinel et en Denormandie, pendant 9 ans en Censi-Bouvard), plafonnement des loyers et des conditions de ressources des locataires…
À toutes ces conditions, il faut ajouter une contrainte géographique : les dispositifs de défiscalisation immobilière ne fonctionnent que dans des zones spécifiques, dites « tendues », où la demande locative est forte, ou dans des secteurs historiques (c’est le cas du Malraux et du dispositif Monuments historiques). Pour réduire ses impôts, il faut donc jouer le jeu en respectant ses règles.
Les autres mécanismes de réduction d’impôt
Au-delà des dispositifs de défiscalisation immobilière, il existe d’autres mécanismes permettant de réduire ses impôts en investissant dans la pierre.
C’est le cas du déficit foncier. Si vous possédez un bien immobilier en location, et que les revenus fonciers que vous en tirez sont inférieurs aux charges déductibles, vous dégagez un déficit foncier. Celui-ci est automatiquement déduit de vos revenus globaux dans la limite de 10 700 € (s’il s’agit de charges d’exploitation ou de travaux) ou de vos revenus fonciers (s’il s’agit d’intérêts d’emprunt), le tout reportable sur les années suivantes.
C’est aussi le cas de l’investissement en démembrement de propriété. On parle de démembrement quand un bien immobilier est partagé entre l’usufruit et la nue-propriété. Cela ne permet pas mécaniquement de réduire ses impôts, mais c’est une opération intéressante pour le contribuable redevable de l’IFI : la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de calcul de l’impôt. Plus d’informations au sujet des différentes possibilités d’investissement sur le site essor-immo.fr.
